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A partir de 1º de janeiro de 2026, o Brasil inicia uma das transformações mais relevantes do seu sistema tributário. A Reforma Tributária entra em fase de transição, que se estende até 2033, e promove mudanças estruturais que impactam diretamente o mercado imobiliário — com efeitos ainda mais sensíveis no segmento de alto padrão.
O novo modelo institui o chamado IVA dual, substituindo diversos tributos atuais por dois impostos principais:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito federal
O que muda, na prática, para o mercado de luxo
No mercado imobiliário de alto padrão, a reforma tende a ter impacto mais perceptível. Embora o novo sistema ofereça maior previsibilidade tributária, ele também pode representar aumento da carga fiscal, especialmente para investidores com estruturas patrimoniais mais robustas.
Um dos pontos centrais está no enquadramento dos investidores pessoa física. A partir das novas regras, proprietários que possuam mais de três imóveis em locação ou que ultrapassem R$ 240 mil de receita anual com aluguéis passam a ser considerados contribuintes do novo sistema.
Isso significa que, além do Imposto de Renda, esses investidores estarão sujeitos à incidência do IVA, o que exige:
- maior controle contábil
- emissão de notas fiscais
- adequação às exigências de compliance
Na prática, o investidor deixa de ser tratado como alguém que apenas “administra patrimônio” e passa a operar sob uma lógica mais próxima de atividade econômica estruturada.
Rentabilidade sob pressão e a busca por eficiência
A combinação entre Imposto de Renda + IVA tende a pressionar a rentabilidade das locações, principalmente em imóveis de alto valor. Diante desse cenário, cresce a tendência de migração para estruturas mais profissionalizadas, como: pessoas jurídicas patrimoniais | fundos imobiliários | modelos de gestão mais organizados e eficientes do ponto de vista fiscal
Essas alternativas surgem como estratégias legítimas para preservação de eficiência tributária, planejamento sucessório e proteção do patrimônio no longo prazo.
Conclusão
A Reforma Tributária não elimina oportunidades no mercado imobiliário de luxo — mas muda as regras do jogo. Investidores que se anteciparem, ajustarem suas estruturas e adotarem uma visão estratégica estarão melhor posicionados para atravessar a transição com segurança e eficiência.
Em um cenário mais complexo, informação e planejamento se tornam ativos tão valiosos quanto o próprio imóvel.
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