Como funciona o seguro fiança?

Fazer uma mudança para um imóvel alugado requer muito planejamento para que ninguém tenha surpresas indesejadas no futuro.

Desde a pesquisa do imóvel, transporte da mudança, pensar na decoração da futura casa ou apartamento até o fiador. Fiador? Quem pode ser meu fiador?

Foi para solucionar este problema que surgiu o seguro fiança. Ele assegura inquilinos e o proprietários nos mais diversos imprevistos que possam ocorrer. Isso durante toda a vigência do contrato de locação de imóvel, o que desta forma viabiliza a assinatura de ambas as partes.

Neste artigo você acompanha o que é e como funciona o seguro fiança. Além disso, verá porque é uma alternativa tão vantajosa na hora de alugar um imóvel e como o seu uso tem crescido cada vez mais no Brasil.

O que é o seguro fiança?

O seguro fiança ou seguro locatícia tem se tornado a alternativa mais rápida para facilitar os processos que envolvem a assinatura de um contrato de aluguel. Tanto para locação residencial ou comercial.

O seguro é contratado através de uma apólice em uma seguradora, sua vigência é de 12 meses e a sua renovação deve ser automática. 

O valor é variável, vai de acordo com a cobertura contratada e geralmente é de uma vez e meio o valor do aluguel. Por exemplo, um aluguel de R$ 1000,00 o valor do seguro fiança será de R$ 1500.00). As seguradoras geralmente parcelam este valor em 12 vezes.

Com ele, o inquilino tem menos dificuldades para alugar um imóvel, pois já não tem aquela velha preocupação de encontrar um fiador. Além disso, não precisa fazer um depósito caução para possíveis danos e prejuízos que possam acontecer no imóvel durante a locação.

Em contrapartida, a imobiliária e o locador estão segurados para uma possível inadimplência ou danos causados pelo inquilino no imóvel.

Mas qual é a diferença entre seguro fiança de aluguel, fiador ou depósito caução?  

Hoje, no Brasil, para se alugar um imóvel, o inquilino deve cumprir uma dessas três exigências monetárias contratuais. Contratação de seguro fiança de aluguel, inclusão de um fiador no contrato ou pagamento de um caução, são as opções usadas.

Todas essas exigências são estipuladas para assegurar o proprietário do imóvel e a imobiliária quanto a possíveis prejuízos. São eles, inadimplência no aluguel, não pagamento de despesas de condomínio ou impostos, pintura do imóvel e até danos causados em sua estrutura.

Vamos explicar um pouco como funciona cada um deles

Seguro fiança ou seguro locatícia

O seguro fiança que já é bastante utilizado nos contratos de aluguel de imóvel tem uma estrutura muito simples e é prática para ambas as partes do contrato.

O funcionamento é muito semelhante ao seguro de um carro: você contrata uma seguradora para realizar as coberturas de cada parte. Ou seja, você pode contratar uma cobertura para o aluguel, IPTU, possíveis multas, danos causados na estrutura do imóvel e etc.

O preço do seguro vai depender das coberturas contratadas, mas geralmente o inquilino paga o valor de um aluguel e meio por ano para a seguradora, que por sua vez, normalmente parcelam este valor em 12 vezes para o inquilino.

Para o proprietário, o seguro fiança de aluguel é uma excelente medida de precaução, pois em uma possível inadimplência, não terá que recorrer a processos judiciais para reaver os valores dos aluguéis que não foram pagos. 

Nesses casos, a seguradora pagará para o proprietário todo o valor da inadimplência, bem como multas, taxas de condomínio e etc, devidos pelo inquilino.

O seguro fiança também cobre as despesas de despejos e os honorários advocatícios para uma possível ação na justiça. Desta forma, é a melhor opção para o proprietário do imóvel e para a imobiliária.

Fiador

O bom e velho fiador amigo é aquela pessoa que atesta a credibilidade e confiabilidade do locatário para o locador do imóvel.

Para ser um fiador a pessoa precisa ter um imóvel, que não precisa estar necessariamente localizado na mesma cidade ou estado em que o inquilino resida ou queira residir. 

Além do imóvel, o fiador deve ter uma renda de, pelo menos, três vezes o valor do aluguel, que é uma exigência para arcar com a possibilidade de uma inadimplência.

Essa garantia é a mais usada no mercado porque não apresenta custo financeiro, nem para o inquilino e nem para o proprietário.

Outra vantagem é que nos contratos com fiador, o índice de inadimplência tende até ser bem menor, pois os inquilinos que colocam um parente ou amigo como fiador ficam muito preocupadas em pagar o aluguel, já que neste caso, o fiador será acionado judicialmente para quitar com todos os débitos.

Infelizmente, tem sido cada vez mais difícil encontrar alguém que se disponha a atestar a confiança de um terceiro na quitação dos débitos imobiliários, e os fiadores estão cada vez mais escassos.

Depósito caução

Depósito caução ou depósito de aluguel, consiste no inquilino depositar um valor para o proprietário do imóvel ou imobiliária, descrito em contrato. 

Normalmente esse valor é de 3 a 4 vezes  o valor do aluguel (podendo chegar até a equivalência de 7 meses de aluguel) e no final do contrato, esse valor é devolvido ao inquilino corrigido pela poupança, de todo o tempo que ficou depositado.

Esse valor é uma segurança para o caso de o locatário não pagar as mensalidades do aluguel, contas de água, luz, condomínio e até pintura e manutenção da estrutura do imóvel, desde que tudo isto esteja acordado no contrato de locação.

É válido ressaltar que esse valor só deve ser depositado depois de o contrato já estar firmado. A poupança onde o valor é depositado deve ser conjunta entre locatário e proprietário e todo movimento feito deve ser comunicado entre as partes.

Na falta de um fiador, muitas pessoas optam pelo depósito caução, porém essa prática é dificultada pelo seu valor elevado e pela obrigatoriedade do pagamento ter de ser efetuado no ato da assinatura do contrato de locação.

Com isto, podemos ver o quão viável e funcional é o seguro fiança para firmar um contrato de locação imobiliária.

Como é feito o cálculo do seguro fiança?

O valor do seguro fiança é bem variável e dependerá muito de cada caso. Porém, o comum é que seu valor flutue entre um aluguel e meio e não ultrapasse a quantia de três aluguéis.

Além disso, o montante desse valor pode ser dividido em doze vezes, que geralmente é o tempo de duração de um contrato de aluguel, tornando essa parcela agregada ao montante do próprio aluguel. Este parcelamento é opcional e muitos inquilinos preferem fazer o pagamento à vista.

Um outro ponto importante que deve ser levado em consideração antes da contratação do seguro, é que seu valor pode variar, de acordo com o resultado da análise de crédito do locatário que, normalmente, deve ter renda bruta igual ou superior a três ou quatro valores do aluguel. 

No caso da locação de um imóvel para moradia, esta renda pode ser calculada com a soma da renda dos membros da família.

Além disso, a imobiliária ou o proprietário podem solicitar coberturas adicionais, que vão influenciar diretamente no valor do seguro fiança, pois aumentará o seu valor.

Os gastos do imóvel, como água, luz, condomínio, IPTU, pintura interna e externa, e as multas contratuais também poderão ser cobertas pelo valor do seguro fiança.

Mesmo com tantas cobranças, há uma grande vantagem para o locatário. Devido ao fato da procura pelo seguro fiança estar aumentando cada vez mais, a concorrência faz com que haja uma satisfatória queda nos preços e com o passar do tempo, os valores cairão ainda mais.

Então, é preciso ter atenção nas ofertas e pesquisar bem.

Quais as vantagens e desvantagens da contratação do seguro fiança?

Para o inquilino

Uma das principais características do seguro fiança é a independência. Você não precisará da boa vontade de nenhum parente ou amigo próximo para ser seu fiador quando for alugar um imóvel.

No seguro fiança, os únicos envolvidos no contrato de locação do imóvel serão: o proprietário, a imobiliária, a seguradora e o locatário.

Com o aumento dos pedidos de seguro fiança, a abrangência de serviços que eles cobrem tem aumentado exponencialmente. O inquilino já tem a sua disposição um vasto pacote de serviços de apoio ao imóvel que deseja alugar.

Já existe assistência 24h destinada a reparos emergenciais que abrangem reparos hidráulicos, reparos elétricos, serviço de chaveiro, reparos no gás, e muito mais. Para solicitar qualquer um destes serviços basta entrar em contato com a seguradora.

Além de ser o fim do constrangimento de pedir auxílio para um fiador, o seguro fiança é a grande oportunidade de oferecer uma garantia para o locador sem que o locatário fique descapitalizado com o desembolso de uma grande soma de dinheiro, que normalmente acontece no depósito caução.

Mesmo variando de acordo com a seguradora e o grau de risco apurado (já que o seguro fiança se assemelha a um seguro de veículo ou ao seguro de imóvel) pela análise de cadastro do futuro locatário, o preço do seguro mais básico geralmente está em torno de uma vez e meia o valor do aluguel por ano.

Esse valor corresponde a contratação de todas as garantias que a seguradora disponibiliza para o seu contrato, previamente acordadas, podendo sofrer algumas variações de acordo com os serviços solicitados.

Normalmente as seguradoras facilitam em 12 vezes o parcelamento do seguro fiança, tornando ainda mais atrativo para o locatário.

Para o proprietário e/ou imobiliária

O seguro fiança de aluguel é para os proprietários de imóveis a solução mais viável e vantajosa para um contrato de aluguel, pois ele dura o período da locação.

Além do mais, ele tem cobertura em caso de dívidas de aluguel e condomínio, danos no imóvel e alguns serviços emergenciais.

O seguro fiança pode, inclusive, cobrir o ressarcimento de diversos outros encargos mensais do imóvel que não foram pagos pelo inquilino. Alguns como: água, luz, gás, IPTU e etc.

Para o proprietário, é possível ainda incluir na apólice a cobertura em caso de despesas com ações de despejo. Ou então, até mesmo com honorários de advogados.

Quem irá decidir o tipo de abrangência e as taxas de contratação do seguro fiança é o dono do imóvel.

Desvantagens

A grande desvantagem do seguro fiança é o seu valor. Diferente do depósito caução em que ao final do contrato de locação, caso não tenha débitos e o imóvel esteja em perfeito estado, o valor depositado volta para o inquilino, no seguro fiança isso não acontece. 

O valor é pago para a seguradora e ao final do contrato o locatário não recebe nada.

Decorrente disso, como o seguro fiança de aluguel gera um custo considerável, é difícil para o locador exigir esse tipo de garantia.

O fato de gerar um custo a mais em relação ao aluguel e não haver o retorno posterior para o locatário, pode fazer com que fique mais difícil encontrar interessados em alugar um imóvel que tenha essa obrigatoriedade em seu contrato de locação.

Entretanto, o seguro fiança ainda é a garantia ideal para ambas as partes num contrato de locação.

Como contratar um seguro fiança?

Existem algumas pequenas exigências para que o futuro inquilino contrate o seguro fiança como garantia para o contrato de locação do imóvel.

Ele deverá procurar um corretor de seguros e apresentar alguns documentos que variam de acordo com o tipo de locatário, são eles:

• Para autônomos: deverá apresentar RG, CPF, comprovante de residência, declaração de imposto de renda e os extratos bancários dos últimos três meses.
• Empregados registrados no regime CLT: RG, CPF, comprovante de residência, declaração de imposto de renda, os três últimos holerites e a Carteira de Trabalho.
• Para a pessoa jurídica: contrato social com as devidas alterações ou a declaração de firma individual (se este for o caso), cópia do Cadastro de Contribuintes Mobiliários da Prefeitura Municipal (CCM), declaração de Imposto de Renda na Íntegra e os extratos bancários. Caso a empresa esteja em fase de constituição, os futuros sócios devem apresentar os comprovantes que demonstrem a existência de capital suficiente para abertura da empresa.
• Já os aposentados: apresentar os três últimos recibos de pensão seguidos dos demais documentos como RG, CPF, etc.

Em geral, as seguradoras cobram uma quantia para fazer o cadastro do candidato. Quando aprovado, o locador deverá elaborar o contrato de locação mencionando o seguro fiança.

Vale a pena contratar o seguro fiança?

Como vimos, o seguro fiança é a opção mais vantajosa e segura para todas as partes. 

Assegura os proprietários e imobiliárias de possíveis danos ao patrimônio e inadimplência e também dá um fôlego ao locatário que não precisará desembolsar uma grande quantia de seu capital para fazer um depósito caução nem procurar um fiador para assegurar sua confiabilidade.

Vale ressaltar todo o trâmite com a seguradora é feito entre 24h e 48h, ou seja, em até dois dias você já poderá assinar o contrato e preparar sua mudança.

Gostou das dicas? Ficou com dúvidas? Entre em contato conosco e vamos conversar.