Como deve ser um contrato de aluguel

Tudo que você precisa saber antes de alugar o seu imóvel

Você tem um imóvel e quer começar a lucrar com ele, mas não sabe todas as burocracias que envolvem a locação? 

Um contrato de locação de imóveis residenciais é um documento muito importante, que traz a garantia para o proprietário e para quem vai morar no imóvel, de que os acordos sejam cumpridos.

Existem algumas informações, por exemplo, que um contrato de aluguel precisa ter para que esse processo todo seja correto e não dê nenhum problema, nem para o locatário nem para o locador.

Se você quer saber como deve ser um contrato para locação de imóveis, o texto de hoje vai tirar as suas dúvidas sobre isso. Você acompanhará as principais informações e documentos que não podem faltar nesses contratos. Fique com a gente!

A locação de imóveis no Brasil

A locação pode ser uma boa alternativa para quem tem um imóvel e deseja uma renda extra. 

O aluguel de imóveis no Brasil – tanto anual quanto os apartamentos locados para temporadas em locais turísticos, como o litoral – torna-se, assim, uma ótima opção de investimento. Especialmente neste ano, que tem mostrado uma elevação no número de locações.

Uma análise do Índice FipeZap mostrou uma alta no índice de locações residenciais no Brasil neste primeiro mês de 2020. Em relação ao ano passado, o Índice de Locação Residencial teve uma alta de 4,9%, superando a inflação, medida pelo IPCA/IBGE, que foi de 4,1%.

Ainda segundo a análise do FipeZap, ao comparar o preço médio das locações com o preço médio de venda de imóveis, é possível observar uma medida de rentabilidade interessante para o investidor que quer alugar o seu imóvel. 

Esse é um indicador interessante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. 

Em 2019, o retorno médio anual dos aluguéis residenciais era de 4,47%. Já em janeiro de 2020, esta porcentagem avançou para 4,75%, uma alta de 0,28 pontos percentuais em um ano. Esse valor é superior ao retorno médio oferecido por aplicações financeiras de referência no mesmo período.

Cuidados que você precisa tomar na hora de locar seu imóvel

Se você é proprietário e tem algum apartamento para alugar, precisa se atentar para alguns cuidados na hora de locar seu imóvel. 

Antes de mais nada, é importante você conhecer o mercado imobiliário na sua cidade ou na cidade onde quer investir. 

Mas, para além disso, você também precisa atentar para os itens abaixo:

1. Busque conhecer quem é o locatário e analise seu perfil

Você pode buscar informações sobre o futuro inquilino no SPC/Serasa ou pedir as certidões de ações na Justiça ou Cartório de Protestos. Até um Google vale. 

Não é invasão, é apenas a segurança de saber se o seu locatário costuma cumprir suas obrigações e se já teve problemas com aluguéis anteriores.

2. Faça um contrato de aluguel por escrito

Estamos falando aqui do objetivo principal do nosso texto – mostrar como deve ser um contrato de aluguel – mas, principalmente, enfatizando a importância deste documento! 

Os contratos de locação verbais são mais difíceis de se executar caso o locatário venha a ser inadimplente. O ideal é que o contrato seja feito por um advogado, com cláusulas específicas que protejam o locador. 

Mais abaixo, vamos explicar detalhes de como deve ser um contrato de locação de imóveis.

3. Respeite os prazos de lei para locação

Existem prazos mínimos para locações residenciais, de acordo com a legislação. Nesses casos, o prazo mínimo é de 30 meses. Mas se o contrato tiver prazo inferior, a lei permite a garantia do locatário no imóvel por até cinco anos, salvo exceções.

4. Só entregue as chaves depois do contrato assinado

Você só vai entregar as chaves do seu imóvel ao locatário quando todos os documentos forem apresentados, com contrato assinado e firma reconhecida no cartório. 

Se você permitir que o locatário entre no imóvel antes de tudo regularizado, pode correr riscos e é melhor evitar qualquer problema.

5. Seu contrato é de temporada? Atente para os prazos

Em contratos para aluguel de temporada, o prazo é de, no máximo, 90 dias. Se o locatário quiser permanecer no seu imóvel mais tempo que isso, é preciso um novo contrato. 

Além disso, nos contratos de temporada é permitido que locador cobre antecipadamente os valores de aluguel.

6 .Documentos necessários para a locação de imóvel

Ao acertar um contrato de aluguel, além do próprio contrato, você precisa separar outros documentos que também são exigidos. Você deverá entregar o RG e o CPF de todos os envolvidos e o laudo de vistoria do imóvel alugado. 

Caso o locador seja uma pessoa jurídica, é necessário ainda que o documento tenha uma cópia do estatuto social ou ato constitutivo da pessoa jurídica anexado. 

A seguir você confere informações que preparamos para você tirar suas dúvidas sobre como deve ser um contrato de aluguel.

Como deve ser o contrato de aluguel?

Como já falamos anteriormente, o contrato de aluguel é, em qualquer tipo de negociação, o documento que irá garantir a segurança da transação para ambas as partes. 

Ele precisa ser bem escrito e as informações devem estar claras e corretas para que não ocorra nenhum problema. 

Mas, o que precisa constar em um contrato de aluguel? Confira:

Dados pessoais

As primeiras informações que precisam constar no documento são o nome completo do locador e do locatário, nacionalidade, CPF e contato, como telefone e e-mail. 

Também inclua as informações do imóvel, como o endereço completo com o CEP. Deixe muito claro quem é o locador e quem é o locatário, para que não ocorra nenhuma confusão caso, por exemplo, os nomes das partes forem iguais.

Descrição e destinação do imóvel

É preciso descrever todas as características do apartamento ou casa: quantos cômodos, se há mobília e a descrição de cada item. Também o estado de conservação detalhado, que estará no termo de vistoria (abaixo).

A destinação do imóvel significa descrever sua finalidade: será um aluguel residencial ou comercial? Será para temporada? Especifique o período determinado e se permite sublocação.

Termo de vistoria

Dentro do termo de vistoria estará descrito, detalhadamente, o estado de conservação do imóvel. É importante saber aqui que quanto mais detalhes melhor. 

Você pode inserir fotos e relatórios de profissionais no termo de vistoria, para que, se o locatário for devolver o imóvel com alguma danificação, você consiga comprovar que ele foi entregue em boas condições.

Valor do aluguel e taxa de reajuste

O valor de aluguel é indispensável no documento. Ali precisa constar o valor proposto e também o valor de reajuste anual. Não esqueça de incluir as datas de pagamento de cada um desses valores.

A taxa de reajuste também precisa estar explicada no contrato. Certifique-se de incluir uma cláusula específica, mencionando a correção. A correção geralmente é feita anualmente, baseada no Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas.

São dois os tipos de reajuste. O primeiro é o baseado no IGP-M, e o outro, pode ser voluntário, quando o contrato chega ao fim e é renovado.  

Mesmo assim, é bom ficar atento aos valores do mercado, para cobrar o que realmente o imóvel vale. Lembre-se que mais importante é ter um bom inquilino do que você  precisar arcar com as despesas de um imóvel fechado.

Descrição das despesas

Não se pode esquecer que no contrato é preciso descrever todas as despesas que serão arcadas pelo locatário. Entre elas estão condomínio, contas de água e luz entre outras.

Também é importante criar uma cláusula para os gastos em relação à manutenção do imóvel.

Garantia de locação, ou caução

A garantia de locação é um valor acertado no momento da locação, e equivale a um número de meses – normalmente, três – das despesas como aluguel, condomínio, água e luz. 

Esse valor fica guardado como uma espécie de garantia para se, por acaso, o locatário em algum momento atrasar o pagamento do aluguel. Caso o inquilino não tenha problemas com o atraso, no fim do contrato ele pode receber o valor integral de volta. 

Fiador

Existem contratos que exigem um fiador. Nada mais é do que uma pessoa (física ou jurídica) que garanta que, caso o inquilino não cumpra as obrigações do contrato, ele ficará responsável pelas inadimplências do locatário. 

Essa pessoa precisa ter um imóvel de valor igual ou superior ao locado. É a modalidade mais antiga e comum para a garantia de contratos de aluguel.

Multa pela quebra de contrato

É de extrema importância que esse item seja especificado no contrato.

Normalmente, as multas por quebra de contrato são equivalentes a três meses de aluguel. Mas, caso uma das partes desista do contrato de aluguel antes do prazo estabelecido, o corretor de imóveis pode fazer a mediação entre o locador e o locatário, para estabelecer qual será o valor da multa. 

Período de vigência do contrato

A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição de contratos com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Qual o motivo dos 30 meses (prazo de locação)? Os proprietários, ou seus representantes legais, preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel.

Ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É por essa razão que optam pelos 30 meses.

O importante é estabelecer esse período em conversa com o locador e o inquilino e formalizar no contrato.

Também é muito importante sempre estar em conformidade com a Lei do Inquilinato.

Não esqueça de ler todo o contrato!

Antes de assinar qualquer documento é preciso ler com máxima atenção. No contrato de aluguel isso é imprescindível. 

É preciso que estejam no contrato todos os mínimos detalhes para assegurar os direitos do proprietário e não gerar nenhuma interpretação equivocada.

Leia todas as cláusulas e certifique-se de que tudo está claro. Muitas vezes os detalhes passam despercebidos, e depois da assinatura não há o que fazer.

Assinaturas

Para finalizar todo o processo de forma correta, todo o contrato precisa da assinatura dos mencionados no documento. Só assim o contrato terá validade. 

Uma forma de garantir que as cláusulas ao longo do contrato não tenham alterações indevidas é colocar uma rubrica de ambas as partes em cada página do contrato. 

Assim fica comprovado que todos estão cientes de cada termo e regra a ser cumprida.

Obrigações na locação

Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato, há uma série de direitos e deveres do proprietário (locatário) e do locador na hora de realizar a locação.

Deveres do proprietário (locador):

• Entregar o imóvel em boas condições de uso. Se o inquilino perceber algum problema depois da locação, deve comunicar ao proprietário e solicitar, por escrito, o conserto do mesmo;
• Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
• Pagar os impostos (IPTU), taxas e valores de seguro contra incêndio. Porém, se dentro do contrato estiver especificado que essa obrigação é do inquilino, ele deverá cumprir o estabelecido;
• No caso de apartamento, o proprietário deve pagar despesas extras como reformas do prédio e fundo de reserva

Deveres do inquilino

• Pagar o aluguel e encargos da locação em dia;
• Zelar pela propriedade, como se fosse sua. Ao devolver o imóvel, ele precisa estar da mesma forma como foi recebido;
• Se o imóvel sofrer danos, o locatário pode notificar o proprietário. Já se os danos forem causados por quem está morando enquanto o apartamento estiver alugado, a responsabilidade dos consertos é do locatário.

Quer ajuda para alugar seu imóvel?

Você tem um imóvel e quer colocá-lo para para locação em Balneário Camboriú? Nós, da Salute Imóveis, somos especialistas em anunciar imóveis e podemos ajudá-lo a encontrar o melhor inquilino para o seu.

Deixe a burocracia com a nossa equipe e tenha a garantia de uma negociação segura.  

Entre em contato conosco e anuncie com a gente.

Aproveite e confira também o nosso Manual do Proprietário com Tudo o que você precisa saber antes de anunciar o seu imóvel em Balneário Camboriú.